地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今年，已走過了黃金十年。從1998年的住宅商品化改革到今天，按照12年一個(gè)輪回算，又到了一個(gè)輪回的階段，這其中具有很大的意義。而且全世界都在關(guān)注2012年房地產(chǎn)的價(jià)格走向，按照瑪雅的說法2012是世界末日，“想象2012”其實(shí)是一語雙關(guān)。 

　　2012年的房市取決于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的變化情況。這個(gè)方面，顯然經(jīng)濟(jì)學(xué)家更具發(fā)言權(quán)。但是在經(jīng)濟(jì)學(xué)家也已被裹挾的情況下，特別是沒有準(zhǔn)確預(yù)見到金融危機(jī)的情況下，我們已很難相信經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的判斷，更不能相信那些被投行、基金所雇用的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的言論。因此與其相信他們看似縝密的數(shù)理推論，還不如相信自己的直覺判斷。綜合多方面信息，即使考慮到選舉年因素，2012年美國經(jīng)濟(jì)也不會有大的起色，不出現(xiàn)二次探底、能保持現(xiàn)在的狀態(tài)就已經(jīng)不錯(cuò)了。因?yàn)閭鶆?wù)危機(jī)，歐洲、日本的經(jīng)濟(jì)肯定還比不上美國。在外貿(mào)依存度依然過高的情況下，2012年國際經(jīng)濟(jì)形勢之于我國的影響將是偏負(fù)的。至少這個(gè)概率很大。

　　就國內(nèi)而言，“調(diào)結(jié)構(gòu)、促銷費(fèi)”幾乎未見效果，明年也不會有明顯起色。另一方面，CPI雖有回落，但還會高位震蕩。從流動性來看，2009年貸款額是9.7萬億元，M2增加了28%；2010年是8萬億元，M2增加了19.7%。今年新增貸款總額的目標(biāo)是7.5萬億元，M2增幅目標(biāo)是16%左右?？紤]到諸多不確定性因素和權(quán)力更迭等因素，2012年的貨幣政策也不會發(fā)生重大變化。經(jīng)濟(jì)不會“硬著陸”，GDP會穩(wěn)步回落，也是我贊同的共識。

　　其次要看資本市場的表現(xiàn)。無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是置業(yè)消費(fèi)，影響最大的因素是“預(yù)期”。開發(fā)商、消費(fèi)者對未來市場的“預(yù)期”是否樂觀，最終都會直接反映到現(xiàn)實(shí)中的投資和消費(fèi)上。這完全符合資本市場的特性。事實(shí)上，我們必須承認(rèn)，即使是一個(gè)“剛需”消費(fèi)者，其買房行為也具有投資、投機(jī)、消費(fèi)這三種屬性。因此，判斷方式走勢的馭繁就簡的辦法是看資本市場，包括股市、期貨、黃金、白銀，以及大宗商品、藝術(shù)品等“泛資本市場”的表現(xiàn)。特別是股市，其與房市的一體化聯(lián)動幾乎成為最無異議的共識。

　　綜合大多數(shù)機(jī)構(gòu)的預(yù)測，2011年股指回歸到3000點(diǎn)以上還是極有可能的。按照房市滯后于股市3~6個(gè)月的一般規(guī)律，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長25%（上半年同比增長32.9%）、商品房銷售額增長12%（2010年同比增長18.3%）幾乎是沒有任何問題的。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，以及可以影響股市的主要力量，2012年的房市絕不會出現(xiàn)巨大波動的情況，而且也不能！最大的可能是繼續(xù)保持增長，但主要指標(biāo)會有所回落。至少，全面降低是不可能的。

　　最后才能看作為以上兩者構(gòu)成之一的房地產(chǎn)市場。評判房市走勢如何，包括大多數(shù)媒體和專家在內(nèi)都存在一個(gè)認(rèn)識誤區(qū)，就是主要看甚至只看住宅市場，這是典型的思維和方法論錯(cuò)誤。我們知道，房地產(chǎn)市場包括一級市場（土地市場）、二級市場（房產(chǎn)開發(fā)與銷售市場）和三級市場（存量房交易市場）。其中，二級市場又包括商品住房市場、商業(yè)市場、保障房市場等。如果只看二級市場中的新增住宅市場，是不可能做出綜合判斷的。事實(shí)上，土地市場，包括土地開發(fā)面積、土地購置面積、土地購置費(fèi)、閑置地再供應(yīng)等指標(biāo)，以及三級市場中的成交面積、價(jià)格、租售比等指標(biāo)，更具有風(fēng)向標(biāo)的預(yù)期、預(yù)警作用。另一方面，是否會出臺新的調(diào)控政策，也是一個(gè)偽命題，因?yàn)檫@取決于市場走勢和既有政策的執(zhí)行效果。事實(shí)上，房市從來沒有停止過調(diào)控，更不乏調(diào)控措施和手段。從中觀層面來看，2012年的房市走勢主要看兩點(diǎn)。一是限購令等政策的執(zhí)行效果，二是看今年的土地供應(yīng)計(jì)劃、保障性住房建設(shè)計(jì)劃的完成情況。至少從過去和現(xiàn)在的執(zhí)行情況來看，并不樂觀，甚至比較悲觀。以保障性住房為例，如果還像現(xiàn)在一樣把兩限房和中小套型商品房也歸入保障性安居工程之內(nèi)，甚至把中央部委和地方政府機(jī)關(guān)所享受的低價(jià)、高品質(zhì)的商品房視為福利房，那么雖然能“湊出”完成指標(biāo)來，但實(shí)際可能會讓保障對象失望，屆時(shí)房價(jià)就會真的出現(xiàn)失控，甚至?xí)绊懛€(wěn)定大局。屆時(shí)，損失的是全體國民的資產(chǎn)財(cái)富，豈止是撤掉幾個(gè)官員那么簡單。

　　現(xiàn)在的調(diào)控政策就像用一條條膠帶粘補(bǔ)一條到處漏水的木船，政策很多，措施很多，但就是治標(biāo)不治本。首要原因是部委利益糾纏不清，爭攬保障房建設(shè)資金分配權(quán)、對地方政府約談權(quán)的部委多，真正對房價(jià)負(fù)責(zé)的部委少。現(xiàn)在看來，要解決這個(gè)問題，需要一兩年以后。其次是政策本身。房地產(chǎn)開發(fā)投資額居高不下的根本原因是開發(fā)商的投資杠桿率太高，可以以小搏大，可以死扛。買房的首付款比例雖然提高了，但杠桿率還是高于1:2，擠出投機(jī)資金很難。因此，建議房市調(diào)控的方向重點(diǎn)轉(zhuǎn)向如何降低杠桿率上，即逐步取消預(yù)售制。當(dāng)然，保障房政策——與商品房共同構(gòu)成住房“雙軌制”——是正確的?？傊?，“預(yù)售制”和“雙軌制”才是根本之策。實(shí)施與否，以及執(zhí)行效果如何，才是影響2012年房市的主因。當(dāng)然也影響著房企轉(zhuǎn)型的速度和方向。

　　簡而言之，房企轉(zhuǎn)向無非是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其中包括企業(yè)增長方式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、管理模式的轉(zhuǎn)變等。以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為例。大多數(shù)房企都具有“三多”特征：在多個(gè)城市，同時(shí)運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目，而且項(xiàng)目類型多樣化。這類企業(yè)普遍存在的突出問題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。換言之，需要調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。方向就是做好三個(gè)平衡：一是不同地域或不同等級城市項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡，二是快速周轉(zhuǎn)項(xiàng)目和長期經(jīng)營項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡，三是高中低端項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡。歸根到底可以匯總為一個(gè)平衡，就是現(xiàn)金流項(xiàng)目和利潤率項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡。

　　總之，“調(diào)結(jié)構(gòu)”也是房企轉(zhuǎn)型的要義之一。

　　最終還是要看企業(yè)自身，包括企業(yè)家的思維和決心，以及企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)品、管理、人力資源的匹配度。在股市，大市普跌時(shí)也有個(gè)股上漲，甚至漲停；反之，也有跌停的。企業(yè)上市了，也會ST；未上市的，也會實(shí)現(xiàn)業(yè)績倍增。所謂預(yù)測，其實(shí)就是分析預(yù)期。所謂轉(zhuǎn)型，其實(shí)就是化為行動。